Zmiany w umowie najmu powierzchni komercyjnej: o czym pamiętać przy renegocjacji

Czynsz to nie jedyna liczba

Najemcy koncentrują się zwykle na stawce za metr kwadratowy. Tymczasem przy wieloletniej umowie o całkowitym koszcie decydują także waloryzacja, opłaty serwisowe i koszty mediów. Warto negocjować limit rocznego wzrostu opłat serwisowych i prawo wglądu w ich rozliczenie.

Waloryzacja

Klauzule indeksacyjne odwołują się najczęściej do wskaźnika HICP publikowanego przez Eurostat albo do wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS. Po okresie wysokiej inflacji najemcy coraz częściej negocjują górny limit waloryzacji, a wynajmujący dolny próg, który chroni przed spadkiem czynszu.

Zabezpieczenia

Gwarancja bankowa albo kaucja zabezpieczają zobowiązania najemcy. Zmiana czynszu lub okresu najmu może wymagać dostosowania kwoty i terminu gwarancji. Bez zgody gwaranta rozszerzenie zakresu zabezpieczenia może okazać się nieskuteczne.

Forma i data pewna

Umowa najmu nieruchomości zawarta na okres dłuższy niż rok powinna mieć formę pisemną. Jeśli tej formy nie zachowano, umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony. Zmiany warto wprowadzać w tej samej formie.

Przy sprzedaży nieruchomości nabywca wstępuje w stosunek najmu z mocy prawa. Wypowiedzieć go może jednak z zachowaniem ustawowych terminów, chyba że umowa zawarta na czas oznaczony ma datę pewną, a lokal został najemcy wydany.

Klauzule wyjścia

Renegocjacja to dobry moment, żeby wprowadzić prawo wcześniejszego rozwiązania umowy albo zmniejszenia powierzchni po określonym czasie, nawet za opłatą. W umowach zawartych na czas oznaczony takie prawo istnieje tylko wtedy, gdy strony wyraźnie określiły przypadki wypowiedzenia.